Chuyên Trang Dự Toán Diện Tích Quy Đổi & Định Mức Vật Tư
Tính Diện Tích Xây Dựng (m²), Dự Toán Chi Phí Xây Nhà Trọn Gói & Bóc Tách Vật Tư Thô
Nhập kích thước đất, số tầng, loại móng và hệ mái để tính chính xác tổng diện tích xây dựng quy đổi (m²), dự trù kinh phí xây phần thô / trọn gói sát thực tế thị trường 2026, đồng thời bóc tách khối lượng sắt thép, xi măng, cát, đá và gạch tuynel cần chuẩn bị.
| 1. Hạng mục quy đổi diện tích | Diện tích (m²) |
|---|
| 2. Ước tính khối lượng vật tư phần thô | Định mức dự kiến |
|---|
Công Thức Tính Tổng Diện Tích Quy Đổi (m²)
• Tổng DT = DT Móng + DT Sàn Các Tầng + DT Lửng/Sân Thượng + DT Mái
- Phần Móng: Móng đơn 35% • Móng cọc / Móng băng 1 phương 50% • Móng băng 2 phương / Móng bè 65%.
- Phần Sàn có mái che: Tầng trệt, Lầu 1, 2, 3, Tum cầu thang tính 100% diện tích.
- Sân thượng: Không mái che tính 50% • Có giàn lam bê tông (Pergola) tính 65%–75%.
- Phần Mái: Mái tôn 30% • Mái bằng BTCT 50% • Mái Thái/Nhật kèo thép 75% • Mái BTCT dán ngói 100%.
Công Thức Dự Toán Kinh Phí & Vật Tư Phần Thô
• Kinh phí dự kiến = Tổng DT quy đổi (m²) × Đơn giá gói thầu (VNĐ/m²)
- Xây phần thô & Nhân công hoàn thiện: ~3.65 – 4.10 triệu/m² (chiếm 60%–65% tổng chi phí).
- Xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay): ~5.60 – 7.20 triệu/m² tùy gói vật tư hoàn thiện.
- Định mức vật tư thô / 1m²: Thép ~32kg/m², Xi măng ~155kg/m², Gạch xây ~185 viên/m².
- Quỹ dự phòng khuyến nghị: Chuẩn bị dư 8%–10% ngân sách cho nội thất rời & thiết bị.
Hình Ảnh Ví Dụ Thực Tế & Phân Tích Thông Số Chi Tiết
Dưới đây là 4 trường hợp ứng dụng thực tế tại công trình nhà phố, biệt thự và căn hộ Việt Nam giúp gia chủ hình dung rõ cách áp dụng thông số vào bản vẽ và thi công:
Hệ số móng: 35% (Móng đơn) • 50%–65% (Móng băng/cọc)Ví dụ 1: Cách Tính Diện Tích Kết Cấu Móng Đơn, Móng Băng & Móng Cọc
Trên nền đất cứng tự nhiên (nhà cấp 4, nhà 2 tầng nhẹ), móng đơn chỉ chiếm 35% diện tích tầng trệt. Với nhà phố từ 3 tầng trở lên hoặc nền đất yếu, kết cấu móng cọc ly tâm/móng băng 1–2 phương được tính hệ số 50%–65% (chưa bao gồm chi phí cọc ép sâu dưới lòng đất).
Xem bài phân tích chuyên sâu →
Tỷ trọng: Phần thô 60%–65% • Hoàn thiện 35%–40%Ví dụ 2: Lập Bảng Dự Toán Bóc Tách Khối Lượng Vật Tư Phần Thô & Hoàn Thiện
Một hồ sơ dự toán chuẩn giúp gia chủ kiểm soát phát sinh dưới 5%: phần khung xương bê tông cốt thép chiếm khoảng 60% ngân sách (cần ưu tiên thép Việt Nhật/Hòa Phát, xi măng Holcim/Hà Tiên), trong khi 40% còn lại nằm ở thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, cửa nhôm kính và sơn nước.
Xem bài phân tích chuyên sâu →
Nhà cấp 4 100m²: Tổng quy đổi ~210 m²Ví dụ 3: Bài Toán Chi Phí Nhà Cấp 4 Mái Nhật / Mái Thái Diện Tích 100m²
Với ngôi nhà cấp 4 diện tích sàn 100m² dùng móng đơn (35m²) và hệ mái Nhật lợp ngói kèo thép (75m²), tổng diện tích quy đổi là 210m². Nhân với đơn giá trọn gói ~5.8–6.2 triệu/m², tổng chi phí hoàn thiện rơi vào khoảng 1.22 – 1.30 tỷ đồng.
Xem bài phân tích chuyên sâu →
Nhà phố 5×18m 3 tầng: Tổng quy đổi 360 m²Ví dụ 4: Bài Toán Nhà Phố Hiện Đại 3 Tầng 5×18m (90m²/Sàn)
Nhà phố 5×18m (90m²/sàn) quy mô 1 trệt 2 lầu mái bằng BTCT có tổng diện tích quy đổi 360m². Nếu chọn gói xây phần thô & nhân công hoàn thiện (~3.8 triệu/m²) sẽ hết khoảng 1.37 tỷ đồng; nếu chọn xây nhà trọn gói tiêu chuẩn (~6.0 triệu/m²) sẽ khoảng 2.16 tỷ đồng.
Xem bài phân tích chuyên sâu →Bảng Hệ Số Quy Đổi Diện Tích Xây Dựng & Đơn Giá Tham Khảo Năm 2026
| Hạng mục kết cấu | Phân loại kỹ thuật chi tiết | Hệ số quy đổi (% diện tích sàn) | Lưu ý khi ký hợp đồng thi công |
|---|---|---|---|
| 1. Kết cấu Móng | Móng đơn / Móng đài cọc / Móng băng 1–2 phương | 35% (Đơn) • 50% (Cọc/Băng 1P) • 65% (Băng 2P/Bè) | Móng cọc chưa tính mét dài cọc ép thử & đại trà |
| 2. Sàn các tầng | Tầng trệt, Lầu 1, Lầu 2, Lầu 3, Tum cầu thang | 100% diện tích sàn có mái che (tính cả ban công) | Đổ bê tông cốt thép toàn khối M250–M300 |
| 3. Tầng lửng & Thông tầng | Phần sàn gác lửng đổ BTCT + Ô trống thông tầng | Sàn lửng 100% • Ô thông tầng <8m² tính 100%, >8m² tính 50% | Cần ghi rõ quy ước ô thông tầng giếng trời |
| 4. Sân thượng & Sân trước | Sân thượng lát gạch chống thấm / Sân có lam che | 50% (Không mái) • 65%–75% (Có hệ đà lam bê tông) | Bao gồm xây tường lan can và chống thấm sàn |
| 5. Kết cấu Mái | Mái tôn / Mái bằng BTCT / Mái Thái – Mái Nhật | 30% (Tôn) • 50% (Mái bằng BTCT) • 75%–100% (Mái ngói) | Mái BTCT đổ nghiêng dán ngói tính 100% |
Câu Hỏi Thường Gặp Khi Áp Dụng Thực Tế
Đơn giá xây phần thô đã bao gồm những công việc gì?
Gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện bao gồm toàn bộ vật tư phần khung xương (thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, dây điện âm tường, ống cấp thoát nước, chống thấm WC/sân thượng) VÀ tiền công thợ xây tô, ốp lát gạch, sơn bả, lắp thiết bị vệ sinh/đèn điện (gia chủ chỉ mua vật tư hoàn thiện giao cho thợ lắp).
Tại sao hai nhà thầu báo đơn giá/m² bằng nhau nhưng tổng tiền lại chênh lệch?
Sự chênh lệch nằm ở Cách tính hệ số diện tích quy đổi (%) của phần móng, ô thông tầng giếng trời, ban công và mái. Gia chủ cần đối chiếu cả Đơn giá/m² lẫn Bảng tổng diện tích quy đổi và chủng loại vật tư cam kết trong phụ lục hợp đồng.
Xây nhà phố trong hẻm nhỏ dưới 3m chi phí có tăng không?
Có. Với hẻm nhỏ xe tải vật tư 5 tấn hoặc xe bơm bê tông tươi không vào tận nơi được, chi phí vận chuyển trung chuyển bằng xe ba gác và phụ phí hẻm nhỏ thường tăng thêm khoảng 3% – 6% đơn giá phần thô.
Cần dự phòng bao nhiêu % ngân sách khi xây nhà mới?
Kinh nghiệm thực tế cho thấy gia chủ nên chuẩn bị khoản quỹ dự phòng từ 8% – 10% tổng giá trị hợp đồng để chủ động cho phần nội thất rời (sofa, giường tủ, rèm cửa, điều hòa) hoặc nâng cấp vật liệu hoàn thiện khi cần.
Hệ Thống 8 Chuyên Trang Tra Cứu & Tính Toán Kiến Trúc – Xây Dựng
Chọn trực tiếp từng chuyên đề độc lập dưới đây để tra cứu thông số chuẩn cho ngôi nhà của bạn: